地下停车场里，建筑垃圾和生活垃圾堆叠了不知道多久，蚊虫纷飞;

　　小区所有公用电梯停运，公共区域水电切断;……

　　2023年12月13日，娄星区大科街道小科社区汇通国际小区，一则通知在业主群里炸开了锅——某物业公司正式撤场，1200余户居民的日常生活一时间陷入无人管、无处诉的窘境。

　　△蓝天物业接手后改造一新的篮球场

　　临危受命：社区临时接管小区物业

　　“烂摊子”，谁来接?2023年12月14日凌晨起，小科社区全面接管汇通国际小区，街道、社区组织10多名志愿者连夜清运生活垃圾和建筑垃圾及其他，社区干部则全员挨家挨户走访调查，夜间入户征求意见。可临时托管能解燃眉之急，却不是长久之计。开发商留下的窟窿一个接着一个，物业无法给住户提供相应的服务，业主以不交物业费的方式表达不满，物业收不上费用，服务就越来越差，汇通国际小区的业主与前期物业之间形成了恶性循环。物业烂尾治理背后的问题才真正浮现——怎样让对物业信任度几乎为零的小区重新建立起“花钱买服务”的共识。

　　创新模式：“物管会”呼之欲出

　　汇通国际仅仅是小科社区复杂情况的一个支点，小科社区辖区内36个新旧小区，常住人口2.6万人。大多数小区没有物业管理，排污不畅、杂物乱放、违章搭盖都是家常便饭。“村改居”的底子，流动人口多，社情民意复杂——这是小科社区的真实写照。

　　“我们开始初步推行以‘楼宇会’为主的治理模式，让党员干部参与社区管理，通过‘楼宇会’收集社情民意，组织业主坐下来谈、摊开来说。”对于小科社区党总支书记张莉来说，类似于汇通国际小区这样无人管理、无人牵头的烂尾物业小区，“物管会”的模式说是量身定制都不为过。由此，在娄底市商务局、娄星区住建局等单位的努力推动下，由街道、社区、业主代表共同组成汇通国际物业管理委员会，组织业主共同决定物业管理事项，让业主自己说了算。从“旁观者”变成“参与者”，从“局外人”变成“主人翁”——在小科社区创新的物业治理模式下，这不再只是一句口号。

　　制度护航：实施物业服务差异化动态管理

　　物管会成立后，摆在面前的第一件事就是选物业，怎么选才能让业主信服?娄星区有套成熟的制度，区里建立了由区委组织部牵头、24个职能部门参与的“星物管”治理体系工作协调机制;出台物业服务企业信用管理制度、准入退出机制，并实施住宅小区物业服务差异化动态管理。

　　“我们对131家物业服务企业开展一年两次物业服务信用等级评价和“红黑榜”考核，结果向社会公示。”娄星区住建事务服务中心主任张袁说，娄星区对物业进行评级，表彰“红名单”企业、管制“黑名单”企业，在公共收益、设施维修这些最容易扯皮的事上，推行“三公开”制度——显眼位置公示服务合同、定期公开收支明细、公开投诉电话。做到透明公开，每一分钱花在哪里，业主都看得清清楚楚，一套规范完备的治理制度，打通了烂尾物业治理的堵点难点。蓝天物业正是在这个制度框架下被选中的。

　　“当时的情况很糟糕，完全是个‘烫手山芋’，靠维持企业运转的物业服务收费几乎为‘零’”，在蓝天物业总经理周蓝看来，这个“烫手山芋”要么“热浪滚烫”，要么继续“烂尾”。

　　信任重建：从抵触到感激，看得见的蝶变

　　与此同时，由于前任物业的原因，汇通国际小区的业主并不看好接手的新物业，蓝天物业面临最大的挑战不是如何建设好小区，而是如何让业主相信——这一次，不一样。

　　入驻后，物业团队的困难一个接一个，“当时我们物业匆忙进场，要钱没钱，要设备没有设备，小区基础设施很不完善，没有篮球场、羽毛球等体育、娱乐实施，关键的是业主的不理解，部分业主还有抵触情绪，”蓝天物业副总经理彭治民作为物业的负责人心里更是“忑忑不安”。

　　蓝天物业做的第一件事，是清理环境，排查安全隐患，地下停车场清运出29车垃圾，排查171处安全隐患，建设篮球场等项目时需要经费就“带钱上岗”。接下来，定期消杀蚊虫，垃圾做到日产日清;开展设施设备的全面排查;小区内部实现人车分流，着力消除安全隐患。蓝天物业还延续小科社区在临时接管期间的思路——社区对汇通国际小区进行“微”改造、“微”服务，用小变化、小改善切实提升了居民的获得感、幸福感、安全感。在娄底市商务局的支持下，大力推进运动场所、儿童娱乐场所等配套设施的建设，节假日举办各类小区文化活动，拉近邻里关系，小区住户们的安全感、幸福感也随之提升。

　　“第一年在亏，第二年也在亏，现在终于有了起色，物业服务收费达到了80%左右，这已经难能可贵了……”自从接手这个“烫手山芋”，周蓝经常出现在这个小区，“以前我是躲的，避开业主，现在我则主动面对业主‘问东问西’，我现在有这个底气。”周蓝坦言，尽管这个项目付出了很多，但每次看到小区业主扬起的笑脸、感激的话语，让她很开心。

　　“现在住在这个小区里，我们是很舒心、很暖心，不管是硬件还是软件设施基本成型，”业主杨朝良感叹，和他一样心态的还有业主林立威等，“我早上、晚上带着儿子来到篮球场打球，我儿子会说‘这里就是我的家，我家有篮球场了’”。更打动业主的是蓝天物业暖心尽责的服务态度。2025年，88岁业主唐奶奶独自外出时不慎摔倒，口鼻流血。安保巡逻人员发现险情后，第一时间拨打120急救电话，两名工作人员全程陪同老人就医，直至外地家属赶回。事后，老人家属手写感谢信送至物业，小区物管会也专门发文对物业班组予以表扬。这只是蓝天物业日常暖心服务的缩影，物业工作人员认真负责的处事态度，让业主们看在眼里、暖在心头，大家对物业的印象也随之改观。一桩桩暖心小事汇聚成治理实效，历经两年半持之以恒的深耕，蓝天物业交出了一份亮眼的小区治理“成绩单”——其服务的汇通国际小区项目成功登上娄星区2026年第二季度物业考评红榜，成为弃管小区成功治理的模范。

　　记者手记

　　每天早晨，物业保洁人员精细化清扫卫生死角，绿化带和路面干净整洁;业主们在楼下散步、慢跑，他们怡然自得;

　　平日里，老人们则坐在长椅上温馨地拉家常，或在健身区锻炼，孩子们在娱乐区欢快地嬉戏，享天伦之乐;

　　夜幕降临，路灯亮起，物业安保队伍守护着夜归人的安全，广场上能看到跳健身操的队伍，篮球场上年轻的身影还在奔跑，1200余户居民的日常重新定义了“家”的温度。

　　……

　　从垃圾成山、电梯停运的“烫手山芋”，到如今秩序井然、模范上榜，汇通国际小区的蜕变绝非偶然。改变的背后是各级、各部门“坚持党建引领、探索管理模式、协调多方力量”的治理底层逻辑，是政策制度“公平、公正、公开”的保驾护航，更是蓝天物业凭实打实的用心服务化解矛盾、聚拢民心。同时，这份来之不易的成绩证明一个朴素的道理：无论是烂尾物业还是问题小区，只要方向对了、机制通了、服务实了，就有解。

　　这座城市的温度，正藏在一个个看得见的变化里。

　　(王友专 张勇 刘雨茜 李赛妮)